Cambiare mutuo: Conviene? Quali alternative ci sono sul mercato?

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Le ragioni che sono alla base di un cambiamento di mutuo possono essere molteplici e del tutto soggettive, ma generalmente sono dovute al fatto che un nuovo mutuo emesso dalla stessa banca o da una banca diversa presenti condizioni economiche più vantaggiose di quelle che hai sottoscritto al momento dell’apertura della tua vecchia pratica. Dal […]

Le ragioni che sono alla base di un cambiamento di mutuo possono essere molteplici e del tutto soggettive, ma generalmente sono dovute al fatto che un nuovo mutuo emesso dalla stessa banca o da una banca diversa presenti condizioni economiche più vantaggiose di quelle che hai sottoscritto al momento dell’apertura della tua vecchia pratica.

Dal 2007 esiste una legge che regola questo tipo di esigenza, è la n. 40 del 2 aprile ed è nota ai più come “legge Bersani”. Le principali innovazioni introdotte dal decreto riguardano:

  • la portabilità, ovvero la possibilità di surrogare un mutuo ad un altro istituto di credito;
  • la sostituzione, che consiste nell’estinguerne uno vecchio per riaprirne uno nuovo in una banca diversa;
  • la rinegoziazione del mutuo, alla quale puoi ricorrere nel caso in cui tu voglia mantenere il rapporto con la tua banca pur avendo la necessità di rivedere i termini contrattuali del tuo mutuo.

Esamineremo di seguito queste tre utili opzioni fornite ad ogni contraente, salvo soffermarci alla fine di questo articolo nella descrizione di un quarto scenario: quello in cui il mutuo rimane invariato ma cambia l’immobile sul quale grava l’ipoteca.

Cambiare mutuo da una banca all’altra: surroga e sostituzione

Partiamo dalla prima casistica, quella in cui vogliamo effettuare un trasferimento di mutuo ad altra banca. Questa pratica è quella che tecnicamente viene definita “surroga”, e si differenzia dalle due di cui parleremo in seguito per ragioni ben precise. È infatti differente dalla rinegoziazione perché la surroga non avviene all’interno dello stesso istituto di credito, mentre differentemente dalla sostituzione non richiede l’apertura di un nuovo mutuo.

Partiamo da un aspetto legislativo: per legge, nessuna banca può ostacolare una richiesta di surrogazione del mutuo. Quindi una volta che avrai preso la tua decisione l’unica cosa della quale dovrai accertarti con sicurezza è che la nuova banca accetterà la tua richiesta di surroga, fattore non del tutto scontato. Una volta effettuata la richiesta di surroga alla vecchia banca, questa avrà 30 giorni di tempo per sbrigare la pratica di avvenuta surrogazione.

I documenti necessari all’avvio delle pratiche non sono moltissimi, ma tutti importanti, li elenchiamo di seguito:

  1. Serve innanzitutto il tuo codice fiscale o quello della figura che ha richiesto il mutuo;
  2. Stesso ragionamento per la carta d’identità;
  3. Documentazione autentica o copia dell’atto del mutuo;
  4. Copia della nota d’iscrizione ipotecaria;
  5. In alcuni casi potrebbero venirti richieste anche le copie delle mappe catastali o le planimetrie della casa, quindi è bene munirsene per tempo.

Surroga del mutuo: chi può farla e quanto costa

Va fatto presente che la surroga non è possibile per tutte le situazioni. Se infatti, come dicevamo sopra, la vecchia banca non può in alcun modo impedire il trasferimento del mutuo, è anche vero che la nuova può decidere discrezionalmente se accettarlo o meno.

I fattori alla base di tale discrezionalità possono essere diversi, per questo è bene informarsi scrupolosamente presso il tuo istituto prima di prendere una decisione avventata. Generalmente, influisce parecchio la storia creditizia del mutuatario: quindi se hai precedenti di rate pagate in ritardo o se sei iscritto in qualche registro dei cattivi pagatori ti conviene recarti nella filiale prescelta per la surroga e chiarire con il direttore sin da subito quali sono le possibilità che questa abbia un esito felice.

Proprio per questa ragione, non è sempre semplicissimo capire quali mutui si possono surrogare: infatti al netto della storia creditizia del richiedente, entrano in gioco altri fattori come i tassi di Irs e di Euribor, la cui variazione incide direttamente su quella dei tassi sia fissi che variabili. A questi valori, va aggiunto quello del tasso di spread, che congiuntamente a quelli elencati in precedenza determina la possibilità di un mutuo di essere surrogato o meno. Alla luce di tutte queste variabili, dunque, una visita in prima persona all’istituto nel quale deciderai di trasferire il tuo mutuo è d’obbligo.

Teoricamente, non esistono restrizioni su quando è possibile surrogare un mutuo, ma è bene tenere presente che i costi di surroga mutuo sono pari a zero per il cliente. L’unica spesa che sarà a tuo carico, qualora la tua richiesta venga accettata è quella di 35€ in tasse d’iscrizione della surrogazione nei registri immobiliari.

Sostituzione del mutuo

Dissimile ma non del tutto alla surroga, è il secondo caso in cui generalmente si decide di cambiare mutuo: la sostituzione. Anche qui il cliente, come nella surroga, si rivolge ad un nuovo istituto per ridiscutere la sua situazione mutuale, ma anziché “trasferire” il vecchio mutuo ne apre uno nuovo.

In questo caso però il cliente dovrà farsi carico di tutte le spese previste sia per la chiusura del vecchio contratto che per l’apertura del nuovo. Nella fattispecie, queste spese faranno riferimento a:

  • Oneri notarili;
  • Perizia e istruttoria per l’apertura della nuova pratica;
  • Penale per la cancellazione anticipata del vecchio mutuo (se prevista);
  • Disbrigo pratiche per la cancellazione della vecchia ipoteca.

Al netto di questi oneri obbligatori, tuttavia, la sostituzione dà al richiedente una libertà non concessa da nessun’altra delle pratiche che qui stiamo esaminando. È infatti la flessibilità l’aspetto più allettante della sostituzione del mutuo, in quanto il contraente, una volta estinte tutte le spese di sua competenza, può scegliere la soluzione più adatta alle sue sopravvenute esigenze.

Cambiare mutuo nella stessa banca: la rinegoziazione

Se non vuoi cambiare l’istituto al quale affidare il tuo mutuo ma solo il mutuo hai comunque una possibilità: quella della rinegoziazione.

Rinegoziazione del mutuo nella stessa banca

Può capitare infatti che non sia un altro istituto di credito a proporti un’offerta migliore di quella che hai già sottoscritto ma lo stesso nel quale hai già aperto il tuo vecchio mutuo. Anche quella della rinegoziazione è un’operazione introdotta dal decreto Bersani del 2007 e riguarda, in parole povere, la possibilità offerta a entrambe le parti di cambiare i termini del mutuo senza dover sostenere alcuna spesa e senza la necessità che sia presente un notaio a ratificare l’avvenuto cambiamento.

Anche se l’idea della rinegoziazione nasce come preambolo alla surroga al fine di “livellare” un vecchio mutuo sugli standard di quello nuovo, l’atto del rinegoziare gode di una certa attrattività all’interno di una nutrita fetta di clienti per la semplicità con la quale è possibile ottenere una rinegoziazione e perché – com’era prevedibile – è nella missione di ogni banca cercare di far sì che un vecchio cliente non scelga di affidarsi ad un istituto concorrente.

Grazie alla rinegoziazione del vecchio mutuo è infatti possibile cambiare praticamente qualsiasi aspetto: prima di tutto è possibile agire sulla cadenza, numero e importo delle rate, nonché sull’ammontare e sulla tipologia de tasso di interesse (si può ad esempio passare da un tasso variabile ad uno fisso, o viceversa). Ma l’aspetto maggiormente preso in considerazione è certamente quello della durata complessiva del prestito, che ovviamente nel caso in cui venga allungata avrà una ricaduta sull’ammontare finale di interessi da corrispondere alla banca.

Trasferire un mutuo da una casa all’altra

Un’ultima opzione, meno comune ma comunque possibile, è quella di trasferire un mutuo da un immobile da un altro. È in realtà una pratica molto invalsa fra coloro che, dopo aver acquistato una casa, sono costretti o scelgono di trasferirsi in una nuova abitazione, ma non hanno la possibilità di estinguere il mutuo precedentemente contratto.

Le pratiche di chiusura mutuo sono infatti, come abbiamo visto sopra, abbastanza ingenti in termini economici, senza considerare che per estinguerlo è necessario versare tutta la cifra pattuita più gli interessi. A questo vadano aggiunti i tempi che intercorrono fra l’estinzione di un mutuo e l’accensione di uno nuovo, che potrebbero essere tutto fuorché brevi.

Diventa allora fondamentale trasferire il mutuo sulla nuova casa, che è assolutamente possibile nonché molto semplice. Con l’intervento di un notaio si può infatti compilare l’atto di sostituzione della garanzia, che sposta l’ipoteca dal vecchio immobile a quello nuovo, mentre le condizioni generali del mutuo (come tasso d’interesse, durata, rateizzazione ecc.) rimarranno invariate. Si tenga presente tuttavia che anche in questo caso le spese notarili sono a carico del contraente, ma queste non sono assolutamente paragonabili a quelle che andrebbero sostenute nel caso dell’estinzione del mutuo.

Il trasferimento è inoltre estremamente più rapido della pratica di chiusura vecchio/apertura nuovo, e avviene generalmente in meno di 30 giorni.